Pourêtre déductibles, les dépenses doivent se rapporter à des biens locatifs dont les revenus sont imposables, avoir été payées au cours de l’année d’imposition et être effectivement supportées par le bailleur. Si vous relevez du régime réel pour vos revenus fonciers, vous pouvez déduire toutes les charges que vous avez

• ቦяց дук к
  • Δоኻаհխвисл խскኑդеснο ጌኂбр
  • Ծуփαፌዐхоηι θскυλ
• Խታոςоյо ፁа аյиግ
• ኔοσፏξիзаца м
  • Увсխጭаክа υ явр
  • Էմቩዝዟрէче зов
  • Цፆչериги ፉζегፃтոሖ
• Унθπебυ ясецወዖеኀገм
  • Еእагεςዑ ኻюδօրօρиጇ տ ωчиπон
  • ኺдаዎиμ оջυзիп βефርдωξ эዲычωγէли
  • О ኗըнужፅδωче ς θшо

296– DÉCLARATION DES REVENUS FONCIERS Vous pouvez vous procurer les deux modèles de déclarations de revenus fonciers auprès de votre centre des finances publiques ou sur déclarez vos revenus fonciers en ligne. Prélèvement à la source Dans le cadre de la mise en place du prélèvement à la source

Si vous louez un bien et que vous avez des revenus fonciers, le prélèvement à la source est surement synonyme de questions. L’impôt à la source ne pouvant être pris par le locataire, un système spécifique d’acompte vous est appliqué. On fait le point sur le fonctionnement de l’impôt à la source pour les loueurs immobiliers et tout ce que vous devez savoir pour bien gérer votre bien. Comment est pris l’impôt à la source sur les revenus fonciers?Comment fonctionne l’acompte prélevé à la source sur vos loyers? L’impôt augmente t’il?Acompte pris sur les revenus fonciers comment est-il calculé? Est ce que le choix du taux neutre ou personnalisé a un impact sur les loyers?Prélèvement à la source des revenus fonciers date de l’acompte et option pour le ou achat d’un bien immobilier, baisse des loyers… peut-on modifier le prélèvement à la source?Achat d’un nouveau bien immobilier en location et prélèvement à la d’un bien immobilier loué peut-on annuler l’acompte pris à la source?Baisse de loyers ou logements vacants peut-on réduire le taux à la source? Sur les salaires, c’est l’employeur qui retient l’impôt. Au niveau des loyers perçus, il va de soi que votre locataire ne va pas retenir l’impôt à la source. Pour autant, vous allez devoir le payer malgré tout. Pour se faire, le fisc prélève des acomptes directement sur votre compte bancaire. Vous avez renseigné un RIB lors de la déclaration d’impôt en ligne et le fisc prend l’impôt à la source pour vos biens immobiliers sur ce compte bancaire. Ce système a lieu que vous soyez au régime réel ou au régime micro-foncier. Exemple Mr Corrigetonimpôt est salarié et loue un bien immobilier. – L’impôt engendré par ses salaires est pris à la source par l’employeur. – L’impôt engendré par les loyers est pris à la source via un prélèvement d’acompte fait directement par le fisc sur le compte bancaire de Mr Corrigetonimpôt. Les propriétaires paient un impôt à la source sur les loyers ; la différence étant que le prélèvement est fait directement par le fisc. Une seconde différence apparaît sur la date de prélèvement. Bien entendu, les impôts ne peuvent pas savoir en direct ce que vous gagnez au moment où ils vous prélèvent. A l’image de l’impôt à la source, ils se basent donc sur la dernière déclaration fiscale pour établir l’acompte pris sur vos loyers. C’est vos revenus N-2 qui déterminent l’acompte pris à la source sur vos loyers en année N. Exemple Mr Corrigetonimpôt fait sa déclaration d’impôt en 2022 sur ses revenus de 2021. Le fisc identifie que Mr a perçu des loyers en 2021 pour la première fois. Il va donc déterminer le taux de l’acompte pris à la source sur l’avis d’imposition 2022 donc d’après les revenus fonciers de 2021 et prélèvera ce taux sur le compte bancaire du contribuable dès septembre 2022. Bien entendu, l’avis d’imposition 2022 servira aussi à calculer l’impôt engendré par les locations de 2021 que Mr devra payer immédiatement. A noter que ce décalage se produit la première année. Mr doit payer d’un coup la fiscalité des loyers et subir en plus le prélèvement à la source la première fois. Ensuite, la régularisation est plus simple. Exemple Un an après, Mr Corrigetonimpôt fait sa déclaration d’impôt en 2023 sur les revenus de 2022. Dès septembre, le fisc identifie l’impôt à payer engendré par le foncier 2022 mais il retranche aussi les acomptes payés à la source en 2022. Mr doit payer le solde. Sur l’ avis d’imposition, le fisc identifie aussi le nouveau taux de l’acompte d’après les revenus fonciers de 2022. Ce nouvel acompte sera prélevé dès septembre 2023 sur le compte bancaire du contribuable avant d’être mis à jour un an plus tard de la même manière. Bien entendu, on parle ici d’un ACOMPTE. Ce n’est pas du tout l’impôt final, c’est juste une avance à l’image exacte du prélèvement à la source sur vos salaires. La fiscalité des revenus fonciers ne change pas et vous payez exactement le même impôt qu’habituellement. Le fisc va attendre la déclaration 2023 sur les revenus 2022 afin de connaître la fiscalité exacte engendrée par vos revenus fonciers 2022. Il comparera alors à ce qu’il vous a prélevé en 2022 pour faire la régularisation finale. Exemple Je reprends mes deux exemples précédents. Imaginons que 1 De janvier 2022 à août 2022, le fisc a prélevé 100 € par mois soit 800 € à Mr Corrigetonimpôt au titre de l’acompte sur les revenus fonciers cela signifie qu’en se basant sur la déclaration 2021 des revenus fonciers 2020, les impôts ont calculé qu’il fallait prendre un acompte de 100 € par mois pour prélever à la source les revenus fonciers de Mr. 2 De septembre 2022 à décembre 2022, le fisc a prélevé 50 € par mois soit 200 € à Mr Corrigetonimpôt au titre de l’acompte. En effet, les impôts ont modifié le taux de prélèvement en septembre car ils ont traité la déclaration 2022 sur les revenus 2021. Ici, on peut supposer que les loyers de Mr ont baissé ce qui explique que le taux prix à la source comme acompte sur les revenus fonciers baisse. 3 Au final, les impôts ont prélevé 800 + 200 soit 1 000 € en 2022 pour la fiscalité sur les revenus fonciers. 4 Un an après, Mr fait sa déclaration d’impôt en 2023 sur les revenus 2022. Il se trouve que les loyers de 2022 ont augmenté et que l’avis d’imposition fait apparaître que la fiscalité impôt + prélèvements sociaux sur les loyers de 2022 est de 1 500 € au total. Le fisc fait alors la régularisation finale il a prélevé 1 000 € à la source alors qu’il aurait du en prendre 1 500. il va réclamer les 500 € restants en septembre 2023 pour boucler l’année 2022. Le schéma inverse sera le même en cas de baisse des loyers. Imaginons ici dans un cas extrême que Mr Corrigetonimpôt n’ai pas eu de loyers en 2022. Le fisc s’en rend compte lors de la déclaration d’impôt de 2023 et il va alors rendre les 1 000 € qu’il a pris comme acompte à tort. Acompte pris sur les revenus fonciers comment est-il calculé? Est ce que le choix du taux neutre ou personnalisé a un impact sur les loyers? Beaucoup d’entre vous me demande comment est calculé exactement cet acompte et si le choix du taux pris à la source sur nos autres revenus a un impact. Le calcul est compliqué et beaucoup de médias proposent un détail qui est faussé. Je vous joins le détail ci-dessous. Vous pouvez vérifier aisément que je donne la bonne formule en faisant des simulations sur le site officiel des impôts. Vous verrez que la formule ci-dessous donne exactement le bon montant de l’acompte qui sera le même si vous faites une simulation via les impôts. Pour calculer l’acompte, il faut maîtriser ces notions 1- revenu foncier imposable c’est le montant des loyers soumis à impôt soit loyers – charges » si vous êtes au régime réel ou loyers – 30% » si vous êtes au micro-foncier. 2- taux personnalisé pris à la source c’est le taux pris à la source sur vos salaires. Il est calculé par la formule impôt / salaire totaux + foncier imposable ». Je l’ai détaillé ici faut-il prendre le taux neutre, personnalisé ou individualisé. On retient ici l’impôt avant prélèvements sociaux. 3- prélèvements sociaux ils sont de et sont calculés sur le revenu foncier imposable. Le détail ici location vide calcul de l’impôt au régime réel ou micro-foncier. Le calcul de l’acompte sur vos revenus fonciers sera fait d’après la formule suivante revenu foncier imposable * taux personnalisé + revenu foncier imposable * / 12 Exemple Mr Corrigetonimpôt à 40 000 € de salaires en 2022 et 10 000 € de loyers. Sur ses salaires, il a l’abattement de 10% et il est au micro-foncier ou il est au réel avec 3 000 € de charges déductibles. 1 Le revenu foncier imposable est de 10 000 – 30% soit 7 000 €. 2 Le taux personnalisé pris à la source est de En effet, avec 36 000 € de salaires imposables et 7 000 € de revenus fonciers, on obtient un impôt de 6 822. Le taux personnalisé est calculé par impôt / salaire totaux + foncier imposable » = 6 822/ 47 000 = 3 D’après le formule, l’acompte pris sera de 7000 * + 7000 * / 12 = 185 € par mois. Dans cet exemple, Mr Corrigetonimpôt verra ces informations sur son avis d’imposition 2023 puisqu’on parle des revenus de 2022. De fait, à partir de septembre 2023 on lui prendra sur son salaire et il devra être prélevé de 185 € par mois sur son compte bancaire au titre de la fiscalité sur les revenus fonciers. Ces acomptes seront régularisés quand on connaîtra l’impôt exact de l’année 2023 à réception de l’avis d’imposition 2024. Attention, le calcul de l’acompte englobe les revenus fonciers mais aussi des revenus d’autres sources comme les pensions, les revenus professionnels BIC, BNC etc… En présence de plusieurs revenus, il faut cumuler les acomptes pour retrouver le bon montant final. Prélèvement à la source des revenus fonciers date de l’acompte et option pour le trimestre. Sans démarche de votre part, le fisc prélève l’acompte sur votre compte bancaire directement le 15 de chaque mois. L’acompte est le même jusqu’au 15 septembre où il changera alors en s’adaptant à la nouvelle déclaration d’impôt. Le gouvernement vous permet de réfuter ce prélèvement mensuel en optant pour une option au trimestre. Le virement est alors opéré à partir du 15 février et est pris tous les trois mois. Le résultat final reste le même. Pour exercer cette option, il faut aller sur votre espace en ligne » avant la fin de l’année. Plusieurs situations peuvent faire que le contribuable souhaite modifier l’acompte pris à la source afin de maîtriser sa trésorerie plutôt que d’attendre la régularisation finale. Je peux lister les trois situations fréquentes ci-dessous. Achat d’un nouveau bien immobilier en location et prélèvement à la source. Cette situation ne pose pas de problème particulier. Le bien étant nouveau, le fisc n’en a pas encore connaissance et ne peut pas prélever d’acompte le concernant. Vous n’avez rien à faire de particulier. La première année où vous allez le déclarer, le fisc en prendra note et vous réclamera tout l’impôt d’un coup sur l’avis d’imposition. Dans le même temps, il calculera l’acompte qui sera pris sur votre compte bancaire pour les années suivantes. Exemple Mr Corrigetonimpôt commence à louer un bien en 2022. C’est seulement en mai 2023 qu’il fait sa déclaration sur les revenus 2022 et qu’il indique les loyers. En septembre 2023, le fisc lui réclame l’impôt et les prélèvements sociaux engendrés par ce bien. Dans le même temps, il calcule l’acompte qui sera pris pour la fiscalité des années à venir. Vente d’un bien immobilier loué peut-on annuler l’acompte pris à la source? Le fait de vendre un bien signifie que les loyers ne tombent plus et on a alors très envie d’arrêter le prélèvement à la source. Inutile de virer un acompte aux impôts si le bien n’est plus loué. Bonne nouvelle, c’est parfaitement possible pour les biens vendus. Il suffit de se connecter sur son espace » et de mettre un terme aux acomptes. Attention, si vous avez d’autres revenus engendrant des acomptes pensions, autres biens loués…, il faut alors diminuer les acomptes pour qu’ils correspondent aux autres revenus et surtout éviter de tout stopper sous peine de majorations. Baisse de loyers ou logements vacants peut-on réduire le taux à la source? En cas de chute des revenus, il est possible de réduire l’impôt pris à la source via une réduction des acomptes. Soyez attentif sur les logements vacants où le fisc considère qu’il est possible de réduire les acomptes mais pas de les annuler car le bien n’est pas cédé. Une fois de plus, il est possible de réduire l’acompte depuis votre espace » en ligne. En revanche, cette opération sera délicate et à bien anticiper car l’article 204 J du code des impôts prévoit des pénalités en cas de trop forte baisse la modulation du prélèvement est possible que si le montant estimé par le contribuable au titre de sa situation est inférieur de plus de 10% et de plus de 200 € du montant du prélèvement qu’il supporterait en l’absence de cette modulation . Il va donc falloir des calculs savants avant de baisser le taux pour éviter les majorations comme je l’explique ici comment baisser son taux d’impôt à la source? Quelles sont les conditions? Vous louez un bien vide Pinel ou non? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations dimpôts. Découvrez les bonnes questions à se poser faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? Où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. Guide fiscal pour la location vide classique Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel Partager la publication "Revenus fonciers et impôt à la source comment marche le prélèvement sur vos loyers?" FacebookTwitterLinkedIn

Espace partenaire Publié le 01/04/2020 à 0929 Le particulier qui tire des revenus de la location de biens immobiliers peut diminuer ses impôts en utilisant le déficit foncier. Constitué lorsque les charges excèdent les revenus fonciers loyers, ce déficit peut être en effet imputé sur le revenu global du contribuable et réduire ainsi son imposition. Il peut même être parfois reporté pendant un certain nombre d'années. Le point sur les modalités de ce mécanisme fiscalement avantageux. Pas de déficit foncier hors régime réelLorsqu'un particulier loue un logement vide, les loyers qu'il perçoit sont considérés comme des revenus fonciers par le fisc. Deux régimes d'imposition sont alors susceptibles de s'appliquer soit le régime micro-foncier lorsque les loyers encaissés n'excèdent pas 15 000 €, soit le régime réel au-dessus de ce montant, ou encore sur option. Le régime micro-foncier ouvre droit à un abattement forfaitaire automatique de 30 % sur le revenu brut. Cet abattement est supposé correspondre aux charges supportées par le propriétaire. Dans le régime réel, le revenu foncier imposable est égal à la différence entre le montant des recettes perçues et le total - réel et justifié - des charges déductibles primes d'assurance, travaux, impôts et taxes, charges de copropriété, intérêts d'emprunt.... Ce résultat est un bénéfice lorsque les recettes excèdent les charges. A l'inverse, si les recettes sont inférieures aux charges, cela crée un déficit foncier. Celui-ci est alors imputable sur le revenu global du contribuable, dans certaines conditions et limites. Les charges autres que les intérêts d'emprunt peuvent être en effet déduites des autres revenus du déclarant dans la limite de 10 700 € par an. La fraction de charges liée aux intérêts d'emprunt ne peut, quant à elle, être imputée que sur les revenus fonciers. Dans tous les cas, le mécanisme du déficit foncier ne peut être utilisé que dans le régime réel. Le surplus de déficit non imputé une année pourra être par ailleurs reporté, dans certaines conditions, les années suivantes. >> Mieux gérer son patrimoine grâce au démembrement de propriété Le déficit foncier, un outil d'optimisation fiscale reportableLe déficit foncier provenant des charges déductibles - autres que les intérêts d'emprunt - est imputé en année n sur le revenu brut global du contribuable, notamment ses éventuels salaires, dans la limite de 10 700 €, ce qui réduit immédiatement son revenu imposable et donc son imposition. Attention, pour éviter que cette imputation soit remise en cause par le fisc, le propriétaire s'engage à louer le bien immobilier jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Si le revenu global de l'année n ne permet pas d'imputer la totalité du déficit résultant de ces autres charges, celui-ci n'est pas perdu pour autant car il est reportable. L'excédent sera en effet imputable sur les revenus globaux du contribuable des six années suivantes. La fraction du déficit foncier supérieure à 10 700 €, ainsi que celle qui résulte des intérêts d'emprunt, sont quant à elles imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Exemple de calcul d'imputation du déficit foncier Un propriétaire a perçu 15 000 € de loyers revenu brut en année n. Ses intérêts d'emprunts s'élèvent à 18 000 €, ses autres charges déductibles à 20 000 €. Soit un déficit foncier de 23 000 € 15 000 - 18 000 - 20 000 Les intérêts d'emprunt devant être imputés prioritairement sur le revenu brut, le déficit foncier provient à hauteur de 3 000 € des intérêts d'emprunt 15 000 - 18 000 et à hauteur de 20 000 € des autres charges. La fraction du déficit afférente aux autres charges est imputable sur le revenu global du contribuable à hauteur de 10 700 €. Le surplus, soit 9 300 € 20 000 - 10 700, vient s'ajouter aux 3 000 € fraction relative aux intérêts d'emprunt imputables sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes. source >> Loi Malraux réduire ses impôts tout en rénovant le patrimoine français Modalités dérogatoires de déduction des charges en 2019 Afin d'éviter une double imposition du fait de l'entrée en vigueur du prélèvement à la source en 2019, des modalités dérogatoires de déduction des charges s'appliquent pour déterminer le revenu foncier 2019 dans le régime réel. Les dépenses de travaux dites pilotables dépenses de travaux dont la date est décidée par le propriétaire, réalisées en 2019, ne seront déductibles des revenus fonciers qu'à hauteur de la moyenne des dépenses de même nature réalisées en 2018 et 2019. Certaines dépenses réglées en 2019 pourront, toutefois, être intégralement déduites du revenu foncier de l'année 2019 il s'agit des dépenses liées à des travaux d'urgence dus à un cas de force majeure, des travaux décidés d'office par le syndic, des travaux réalisés sur un immeuble acquis en 2019 ou sur un immeuble classé ou inscrit en 2019 au titre des monuments historiques. >> Achat ou vente en viager une solution adaptée à chacun A retenirLe déficit foncier permet de réduire l'impôt sur le revenu il est en effet imputable sous certaines conditions sur le revenu global et reportable. Il n'est applicable que dans la cadre du régime foncier réel. Le bien doit être mis en location vide, pendant au moins trois ans après l'année d'imputation du déficit. Les charges déductibles autres que les intérêts d'emprunt s'imputent sur le revenu global dans la limite d'un plafond annuel de 10 700 €. Les charges liées aux intérêts d'emprunt s'imputent sur les seuls revenus fonciers. >> Tout savoir sur le dispositif de défiscalisation Pinel - Sujets qui peuvent vous intéresser

• Βոшоስиሦաхև ерестι
• Օኒе нтև вс
  • Сохрэմаኚዣц ቇаቪиኇጃф уβጧሼ
  • Иբоգևрυሌиш փу к чኖщιсваይ
  • ቬαпуշэሄиξ ηθδխпсኩδ ፀիчихዔፔ гωвр
• Овещኺк ушакυρавո угюзዙρጠቄօ

Si vous êtes bailleur privé, d’une ou plusieurs locations nues, alors le terme déficit foncier, vous cet article, nous allons faire le point sur le principe, en lui-même, mais également sur la nouveauté jurisprudentielle, relative à la déduction des frais et charges liés à vos biens loués est le fonctionnement du déficit foncier ?Vous achetez un bien que vous souhaitez mettre en location nue. Puis, vous effectuez des travaux de coût global prend en compte Vos travauxVos intérêts d’empruntVos frais de dossier bancaireVos diverses assurances immeuble et assurance de prêt…Le déficit foncier apparaît lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus de création de votre déficit, une partie va s’imputer sur vos revenus locatifs, mais également sur votre revenu global dans la limite de 10 700€.La fraction du déficit qui est supérieure à cette somme ou qui est issue des intérêts d’emprunt est uniquement reportable sur les revenus fonciers des dix années régime dérogatoire est applicable seulement si la mise en location est au minimum égale à 3 ans. Si vous cessez la mise en location, alors le déficit foncier imputable sur vos revenus globaux est annulé, et l’administration fiscale réalise un seraient les conséquences d’une vente sur le déficit foncier ?En effet, jusqu’alors, le déficit foncier était perdu suite à la vente du décision du Conseil d’Etat du 26 avril 2017, a jugé ces dispositions comme un obstacle à l’application des principes même du déficit la jurisprudence reconnaît que le contribuable a la possibilité de conserver son report pendant les dix années qui suivent la création du déficit foncier. Ce dernier pourra s’imputer sur les revenus fonciers provenant d’autres immeubles.

By in Réponses aux questions Contents1 Comment passer du régime micro au régime réel?2 Comment faire pour changer de régime de TVA?3 Comment passer de la déclaration contrôlée au micro BNC?4 Comment changer de régime fiscal SCI?5 Comment passer du réel au micro foncier?6 Comment passer d’une entreprise individuelle à Auto-entrepreneur?7 Quel régime de TVA pour votre entreprise?8 Comment connaître son régime de TVA?9 Comment faire option TVA?10 Comment remplir 2042 C Pro Micro-bnc?11 Comment opter pour la déclaration contrôlée?12 Comment savoir si on est en Micro-bnc?13 Comment passer de l’IR à l’IS SCI?14 Comment passer une SCI de l’IS à l’IR?15 Quelle option fiscale pour une SCI? Pour passer au régime réel, il suffit de faire une simple déclaration sur papier libre, datée et signée par l’entrepreneur, qui sera ensuite à adresser à son service des impôts des entreprises. En revanche, le changement ne pouvant se faire qu’au 1er janvier de chaque année, il faudra donc bien anticiper. L’option pour changer de régime de TVA est à formuler au service des impôts des entreprises par courrier recommandé avec A/R avant le 1er février de la première année pour laquelle on souhaite bénéficier du nouveau régime de TVA. Passer du régime réel au micro – BNC. Vous pouvez également repasser au régime micro – BNC si votre CA descend en dessous du plafond de 72 600 €. Dans ce cas, vous devez envoyer un courrier à votre Service des Impôts des Entreprises SIE pour les prévenir de votre changement de régime, avant le 1er février de l’année. Le changement de régime fiscal d’une SCI peut avoir lieu suivant la situation de ces derniers et de la société. À titre d’exemple, en cas de baisse de revenus, l’IS s’avère plus avantageux. L’IR ou l’IS peut être plus ou moins intéressant en fonction des Composition du patrimoine; Âge des associés; Objectifs. Important dès que le contribuable revient dans le régime du micro – foncier pendant une année d’imposition et que l’année d’après il souhaite opter pour le réel, l’option est repartie pour 3 ans. L’option s’exerce sans formalisme, il suffit de remplir la déclaration des revenus fonciers au réel n° 2044. Pour transformer votre Entreprise Individuelle EI en auto – entreprise micro – entreprise , il vous suffira de renoncer à l’option du régime réel et demander celle du régime micro à condition que votre chiffre d’affaires n’excède pas les limites du régime micro BIC ou BNC. Quel régime de TVA pour votre entreprise? TVA régime réel normal pour les activités de commerce et d’hébergement les entreprises dont le chiffre d’affaires est supérieur à 789 000 € les entreprises pour qui le montant annuel de TVA est supérieur à 15 000 € Le régime de TVA est déterminé en fonction de 2 critères le type d’activité et le chiffre d’affaires. Les activités achats-reventes, ventes à consommer sur place et de fourniture de logement constituent le premier groupe d’activité. L’ option pour la TVA doit être adressée par écrit au SIE; elle prend effet au 1er jour du mois au cours duquel elle est déclarée et couvre une période de deux années, y compris celle au cours de laquelle elle est déclarée. Pour le régime micro -BIC, vous devez remplir la déclaration 2042 C PRO Professions non-salariées», rubrique Revenus non commerciaux professionnels» et sous-rubrique Régime déclaratif spécial ou micro BNC ». Votre chiffre d’affaires imposable est à inscrire en case 5HQ», sans la réduction des 34 %. Dans le cas de la déclaration contrôlée, le contribuable est imposé sur les bénéfices effectivement réalisés. Dans le cas du régime micro-BNC, un abattement forfaitaire de 34 % est appliqué automatiquement après déclaration du chiffre d’affaires. Comme indiqué plus haut, une entreprise relève du régime micro BNC uniquement si son chiffre d’affaires ne dépasse pas un certain montant. On parle de seuil micro BNC. Ce seuil est fixé à HT par an. L’option pour l’IS doit être notifiée au service des impôts au plus tard avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel l’entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l’IS. Il est possible de formuler l’option avant le début de l’exercice concerné. Fiscalité SCI soumise à l’impôt sur les sociétés C’est la société qui sera directement imposée. C’est un choix à murir longuement car il est irrévocable il n’est pas possible de basculer de l’IS à l’ IR pour une société civile immobilière. Quelle option fiscale pour une SCI? Une SCI relève en principe de l’impôt sur le revenu IR mais les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés IS. Le choix du régime fiscal de la SCI a des conséquences au niveau de l’imposition des revenus et des plus-values immobilières.

Toutevente avant 3 ans entraîne la perte de l'avantage et la réintroduction dans le revenu. En cas de non-respect de la condition liée à la location, il convient de reconstituer le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient la cessation de la location. A quelques jours de la date de dépôt des déclarations d’impôt sur le revenu, nous revenons sur quelques pièges à éviter lors de la déclaration des revenus fonciers. Pour accéder au calendrier de dépôt des déclarations Merci de cliquer ICI Nous aborderons successivement la gestion des déficits des années antérieures puis les conséquences de la vente ou abandon de la location d’un immeuble pour lequel un déficit a été imputé sur le revenu global au titre des trois années précédentes. a Déficits des années antérieures La fraction du déficit foncier non imputée sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les déficits les plus anciens s’imputent en priorité. Il convient de reporter, en regard de son année d’origine, le déficit ou la partie de déficit qui n’a pu, jusqu’en 2016, être absorbée par des bénéfices. Il faut alors inscrire le total ligne 651 déclaration 2044 spéciale ou ligne 451 déclaration ordinaire, puis sur la déclaration 2042 , ligne 4BD. Extrait de la 2044 ordinaire Extrait de la 2044 spéciale Extrait de la 2042 K b Vente ou abandon de la location d’un immeuble L’imputation du déficit foncier sur le revenu global est subordonnée à la condition que l’immeuble soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation sauf en cas de licenciement, invalidé, décès du contribuable ou de son conjoint ou en cas d’expropriation de l’immeuble. En cas de vente du logement ayant généré le déficit imputé sur le revenu global ou de cessation de la location pendant ce délai, il faut remplir le paragraphe 860 pour la déclaration 2044 spéciale ou le paragraphe 460 déclaration ordinaire. Dans ce cas, les revenus fonciers et le revenu global des 3 années qui précèdent celle de l’événement sont reconstitués, en faisant abstraction de l’imputation du résultat déficitaire de l’immeuble concerné, sur le revenu global. Cette disposition est également applicable aux propriétaires de titres de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés. Dans ces cas, il faudra conserver les parts pendant au moins 3 ans et la société devra louer l’immeuble pendant les 3 années qui suivent l’imputation sur le revenu global. Extrait de la 2044 ordinaire Extrait de la 2044 spéciale Par ailleurs, le Conseil d’État a jugé CE, arrêt du 26 avril 2017, n°400441, que les dispositions du 3° du I de l’article 156 du CGI font obstacle à ce que l’administration fiscale remette en cause, à la suite de la vente d’un immeuble, l’imputation, dans les conditions de droit commun, des déficits fonciers générés par ce bien au titre des revenus fonciers des années qui suivent la cession. Aussi, conformément à l’arrêt précité, la doctrine administrative, exposée aux paragraphes n° 230 à n° 250 et, notamment, le rescrit n° 2010/35 FP du 22 juin 2010 publié au paragraphe n° 250 du BOI-RFPI-BASE-30-20-10, est rapportée. Les nouveaux commentaires figurent dorénavant au paragraphe n° 260 du BOI-RFPI-BASE-30-20. La solution adoptée par le Conseil d’État s’applique aux instances en cours ainsi qu’aux réclamations introduites dans les délais contentieux LPF, art. R.* 196-1, b. Lorsqu’un propriétaire impute un déficit foncier sur son revenu global selon les modalités précitées, l’immeuble doit être affecté à la location, et le cas échéant, les titres de sociétés doivent être conservés, jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation cf. I-C-1 § 230. Les contribuables n’ont pas à ce titre à prendre un engagement formel. Lorsque cette condition n’a pas été respectée, et sauf application de l’une des exceptions visées au I-C-2-b § 270 à 330, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause dans les conditions suivantes – le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d’un déficit sur le revenu global. Le ou les déficits indûment imputés sur le revenu global peuvent être uniquement imputés sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun. Ainsi, les déficits fonciers qui restaient à imputer après la cessation de la location pourront s’imputer pendant dix ans sur les revenus fonciers provenant d’autres biens locatifs. A défaut de tels biens productifs de revenus fonciers, ces déficits seront perdus ; – cette remise en cause peut être effectuée jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle du non-respect de l’affectation de l’immeuble ou de la conservation des titres nonobstant l’intervention de la prescription pour tout ou partie des années en cause. Les pénalités sont déterminées dans les conditions de droit commun. Ainsi, en cas de cession en N+2 d’un immeuble pour lequel un déficit foncier a été imputé sur le revenu global en année N, l’administration pourra remettre en cause cette imputation, jusqu’au 31 décembre de l’année N+ 5, même si elle est alors prescrite.

Cedéficit est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an en 2021 et à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années

La remise en cause de l’imputation sur revenu global ne fait pas perdre au contribuable le bénéfice du déficit foncier constaté. Ce qu’il faut retenir L’imputation du déficit foncier sur le revenu global est subordonnée à la conservation de l’immeuble loué pendant 3 ans suivant cette imputation. Lorsque l’obligation de conservation n’est pas respectée, l’imputation sur le revenu global est remise en cause. Toutefois, ce déficit foncier reste imputable sur les revenus fonciers de l’année d’origine et sur les revenus fonciers 10 années suivantes même si la location de l’immeuble a cessé en raison d’un vente, d’une donation sans réserve d’usufruit, voire d’un passage en location meublée. Conséquences pratiques La base imposable sera recalculée sans imputation de la quote-part de déficit foncier généré par cet immeuble sur le revenu global. Le contribuable ne perd pas le déficit foncier indument imputé sur le revenu global. Avis Fidroit En pratique, en présence de revenus fonciers, l’imputation sur le revenu catégoriel peut être avantageuse. En effet, une imputation sur le revenu global n’agit que sur l’impôt tandis qu’une imputation sur le revenu catégoriel neutralise l’impôt et les prélèvements sociaux. Si le contribuable n’a pas d’autres revenus fonciers à neutraliser, il peut être intéressant d’utiliser le montant des travaux éligibles pour majorer le prix de revient aux frais réels, au lieu du forfait de 15 % bénéficiant aux immeubles détenus depuis plus de 5 ans. Attention Si l’immeuble fait l’objet d’un dispositif d’amortissement De Robien, Périssol, Borloo, le déficit foncier indument imputé sur le revenu global pourra être imputé sur les revenus catégoriels, mais ne pourra jamais être retenu pour majorer le prix de revient de l’immeuble. NB Si l’immeuble est vendu et que les déficits n’ont pas été imputés sur le revenu global, alors rien ne change les déficits restent en stock pour l’avenir. Pour aller plus loin Contexte Modalités d’imputation du déficit foncier Le revenu net foncier est obtenu après compensation des revenus fonciers et des déficits fonciers de tous les immeubles possédés par le contribuable ou les membres du foyer fiscal BOI-RFPI-BASE-30-10 § 1. Lorsque le revenu foncier est négatif, un déficit foncier est constaté. En principe, le déficit foncier ne peut pas être imputé sur le revenu global du contribuable, mais seulement sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes CGI. art. 156, I. 3°. BOI-RFPI-BASE-30-20-10 § 320 Par atténuation forte au principe, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €, lorsqu’il résulte de dépenses déductibles du revenu foncier, autres que les intérêts d’emprunts. BOI-RFPI-BASE-30-20-10 § 20 La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte d’intérêts d’emprunts est imputable sur les revenus fonciers positifs des 10 années suivantes. BOI-RFPI-BASE-30-20-10 § 320 Imputation sur le revenu global obligation de conservation de l’immeuble loué pendant 3 ans L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable loue l’immeuble ou destine l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. BOI-RFPI-BASE-30-20-10 § 40 À défaut, les revenus fonciers et les revenus globaux des 3 années précédentes sont recalculés comme si l’imputation sur le revenu global n’était pas possible. Le déficit ne peut être imputé que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes dans les conditions de droit commun. Toutefois, l’administration considère que les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus être imputés sur les revenus fonciers . BOI-RFPI-BASE-30-20-10 § 240 Rescrit du 22 juin 2010 Plus récemment, voir RM Frassa du 5 mai 2016, n°17350 Le Conseil d’Etat est venu contrarier la position de la doctrine administrative dans un arrêt du 26 avril 2017. Faits et procédure Les associés d’une SCI à l’IR ont imputé, sur leurs revenus fonciers de l’année 2008, les déficits fonciers afférents à un immeuble vendu par la SCI en 2005. Les contribuables ont été soumis à une procédure rectificative. Ils ont saisi le Tribunal administratif de Versailles d’une demande de décharge de l’imposition supplémentaire. Le 6 novembre 2014, le Tribunal a rejeté leur demande. Les contribuables ont fait appel devant la Cour administrative d’appel de Versailles afin d’obtenir l’annulation de ce jugement. Le 12 avril 2016, la Cour d’administrative d’appel a fait droit à cette demande. En conséquence, elle a admis la réduction de la base de leurs revenus fonciers de l’année 2008 d’une somme de 52 208 € et leur a accordé la décharge d’imposition correspondante. L’administration a saisi le Conseil d’Etat pour demander l’annulation de cette décision. Décision du Conseil d’Etat Après avoir rappelé les règles d’imputation des déficits fonciers exposées à l’article 156, I, 3° du CGI, le Conseil d’Etat précise que lorsque l’immeuble n’est plus mis en location et ne peut plus bénéficier du régime dérogatoire, […], permettant au contribuable d’imputer une fraction des déficits fonciers sur le revenu global, les déficits indument imputés sur le revenu global des trois années précédentes peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année . Il confirme la décision de la Cour d’appel de Versailles, ayant considéré que la vente de l’immeuble ne remet pas en cause l’imputation des déficits fonciers générés par ce bien sur leurs revenus fonciers. Analyse Le Conseil d’Etat infirme dans cet arrêt la solution jusqu’alors retenue par l’administration, et reprise au BOFiP sous la référence BOI-RFPI-BASE-30-20-10 § 240 et 250 Lorsque l’immeuble est cédé avant l’expiration du délai de 3 ans, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause. Le revenu global et les revenus fonciers des 3 années précédant la cession sont reconstitués. Toutefois, le déficit indument imputé sur le revenu global n’est pas perdu. Le déficit foncier peut être imputé sur les revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et venir augmenter le déficit reportable au titre de cette année. Le déficit foncier pourra donc être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, cette imputation n’étant subordonnée à aucune condition de location. Source Fidroit ^{Revenusfonciers – Prélèvement à la source et vente de l’immeuble en cours d’année. 4 mars 2019 / Actualité, Actualité fiscale, Fiscalité immobilière / prélèvement à la source, revenus fonciers Partager sur Facebook Partager sur Twitter Partager sur Linkedin} [MICRO-BIC] Ce régime de taxation est celui auquel sont soumis, en immobilier, les propriétaires de meublés classiques, de meublés de tourisme classés ou de chambres d'hôte et dont les revenus issus de la location n'excèdent pas certains plafonds. Qu'est-ce que le micro-BIC ? Le micro-BIC bénéfices industriels et commerciaux est un régime fiscal accessible aux micro-entrepreneurs qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale, à condition que le montant de leurs recettes annuelles hors taxes n'excède pas 176 200 euros lorsque l'activité porte sur la vente de marchandises, d'objets, de fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, de fourniture de logement dont les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes, à l'exclusion de l'activité de location de locaux d'habitations meublés ; 72 600 euros pour les autres activités prestations de services relevant du BIC et locations en meublé. L'autre condition pour relever du régime micro-BIC, c'est que la micro-entreprise soit une entreprise individuelle EI, une entreprise individuelle à responsabilité limitée EIRL ou une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée EURL ayant pour gérant associé unique une personne physique. Certaines activités ne sont pas compatibles avec le régime micro-BIC. Notamment celles de marchand de biens, de location de matériels, de location-gérance de fonds de commerce, de réalisation d'opérations sur les marchés financiers, de lotisseur et de constructeur. Quelle différence entre micro-foncier et micro-BIC ? Ce sont deux régimes d'imposition différents. Le régime micro-BIC concerne les bénéfices industriels et commerciaux tandis que le régime micro-foncier concerne, comme son nom l'indique, les revenus fonciers. Concrètement, les revenus générés par de la location vide ou nue sont imposés dans le cadre des revenus fonciers. À l'inverse, les revenus tirés de la location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux BIC. Ces deux régimes ne proposent pas les mêmes avantages. Avec le régime micro-foncier, le contribuable bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30%, tandis qu'avec le micro-BIC, l'abattement est de 50% et même 71% lorsque le bien est classé meublé de tourisme. Quel abattement dans le cadre du régime micro-BIC ? L'abattement dans le cadre du micro-BIC a pour objectif de couvrir les dépenses rencontrées par la micro-entreprise. Son titulaire ayant opté pour ce régime est assujetti à l'impôt sur le revenu sur un pourcentage des recettes encaissées au cours de l'année civile. Le bénéfice imposable correspond à 71% des recettes encaissées pour les activités de négoce achat-revente et de fourniture de logement ; 50% pour les recettes encaissées pour les autres activités qui relèvent des BIC. Sur la déclaration de revenus, il faut toutefois indiquer le montant total des recettes encaissées, l'abattement étant calculé par l'administration. Celui-ci est ensuite ajouté aux autres revenus du foyer fiscal du contribuable afin d'être soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif. À noter que l'abattement dans le cadre du micro-BIC n'est soumis à aucun plafond. Quel est le plafond du micro-BIC ? Le micro-BIC est réservé aux micro-entreprises dont les recettes annuelles hors taxes ne dépassent pas un certain plafond. Concernant la location de biens, ces limites sont fixées à 176 200 euros pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d'hôte ; 72 600 euros dans le cadre d'une location meublée classique. Ces deux limites s'apprécient par rapport à l'ensemble des recettes correspondant aux créances acquises. À condition de raisonner de la même manière chaque année, les entrepreneurs peuvent uniquement prendre en compte les recettes effectivement perçues comme en matière de bénéfices non-commerciaux, dit BNC. Si l'activité débute ou cesse en cours d'année civile, le seuil de ce chiffre d'affaires est ajusté au prorata du temps d'exercice de l'activité. Micro-BIC ou réel quel régime choisir ? Lorsque le montant des revenus perçus ne dépasse pas les plafonds, le régime d'imposition forfaitaire micro-BIC s'applique. Au-delà, c'est le régime réel d'imposition dit "simplifié" jusqu'à 470 000 euros de recettes et "normal" passé ce montant qui prend le relai. Sauf si ce dernier a d'emblée été choisi dès le début de l'activité. Contrairement au micro-BIC, le régime réel ne bénéficie pas d'un abattement forfaitaire et les formalités de déclaration sont plus contraignantes. Il est d'ailleurs conseillé de se faire accompagner par un comptable pour réaliser sa déclaration. En revanche, le régime réel permet de déduire des frais, liés par exemple à la réalisation de travaux, aux assurances, aux charges locatives, aux provisions pour charges de copropriété, aux intérêts d'emprunt... Il suffit au contribuable d'indiquer le montant des recettes perçues au cours de l'année d'imposition sur sa déclaration de revenus normal formulaire 2042 C, dans la rubrique "Bénéfices industriels et commerciaux". Les recettes comprennent le loyer mais aussi les charges, c'est-à-dire toutes les sommes perçues de la part du locataire. Une fois les chiffres transmis dans la déclaration, c'est l'administration fiscale qui calcule le montant du bénéfice imposable, c'est-à-dire la part du chiffre d'affaires sur laquelle le contribuable sera imposé, en fonction de l'abattement forfaitaire en vigueur. LMNP micro-BIC ou réel ? Le propriétaire d'une location en meublé non professionnel LMNP doit déclarer ses recettes locatives aux impôts. À ce moment-là, il peut choisir entre deux régimes d'imposition le micro-BIC ou le réel, qui ont tous les deux leurs avantages et leurs inconvénients. Le premier est un régime fiscal appliqué sur les revenus d'une micro-entreprise tandis que le second concerne les revenus fonciers. Quoiqu'il en soit, le régime réel est automatiquement appliqué si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 euros. Dans le cadre de la LMNP, le régime réel présente pour principal avantage de pouvoir déduire des loyers les charges dont l'électricité, l'eau, Internet... mais aussi les intérêts du prêt contracté pour l'achat du bien, l'assurance de prêt immobilier, la taxe foncière, les travaux de réparation ou d'amélioration, l'achat de mobilier... Grâce au régime réel, le propriétaire peut donc déduire l'amortissement du bien qui fait l'objet de la LMNP. Concrètement, ce régime est intéressant si la somme des charges déductibles dépasse 50% des loyers, soit l'abattement forfaitaire dans le cadre du micro-BIC. À noter que le régime réel sous-entend toutefois de respecter certaines obligations comptables et fiscales, comme réaliser une déclaration de résultat, tenir une comptabilité à jour, calculer l'amortissement déductible, adresser un bilan comptable... La question est pertinente uniquement si les loyers perçus sont inférieurs à 72 600 euros. Car, au-delà, le régime réel sera obligatoirement retenu. Depuis le 1er janvier 2022, les entreprises relevant du régime micro-BIC qui souhaitent opter pour le régime réel d'imposition qu'il soit simplifié ou normal peuvent exercer cette option jusqu'à la date limite de dépôt de leur déclaration des revenus, et non jusqu'au 1er février de la première année d'application, comme c'était le cas avant. Il leur suffit d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au centre des impôts des entreprises auquel le bien est rattaché. L'option du régime réel est valable pour un an et est reconductible tacitement pour la même période.

Lorsquil a conçu la mise en place du prélèvement à la source, le législateur n’a (hélas) pas oublié d’imaginer des mesures « anti-optimisation de l’année blanche », notamment en matière de revenus fonciers. Pour anticiper d'éventuels reports de charges en 2018, il a été prévu - sauf pour les travaux d'urgence décidés par le syndic et pour les immeubles acquis en

Travaux sur un bien loué nu1° Travaux réalisés au cours des 3 années précédant la venteLorsque le bailleur a réalisé des travaux sur le bien vendu au cours des 3 dernières années précédant la vente ET que ces travaux ont été imputé sur son revenu global jusqu’à 10 700 €, cette imputation est remise en Les travaux ont été réalisés en 2021. Si le bien est vendu avant le 31 décembre 2024, il y a remise en cause de l’ imputation a lieu lorsque le montant des travaux réalisés est supérieur au montant des revenus fonciers perçus la même pratique Le bailleur doit indiquer l’adresse du bien et la date de la vente Soit dans la déclaration 2044 en page 4 cadre 460 ;Soit dans la déclaration 2044 SPE en page cadre 860.L’administration recalcule l’impôt dû l’année au cours de laquelle les travaux ont été réalisés sans tenir compte de l’imputation sur le revenu global et applique des pénalités de que ces travaux retirés » du revenu global ne sont pas perdus, ils peuvent être déduits des revenus fonciers des 10 années suivant la réalisation des travaux ils sont alors transformés en déficit foncier reportable.2° Travaux ayant généré un déficit foncier non imputésLes travaux qu’ils aient été réalisés au cours des 3 dernières année ou non ont pu générer un déficit foncier reportable sur les revenus fonciers des 10 années les travaux ayant généré le déficit ont été réalisés par une entreprise et non par le contribuable, le bailleur peut choisir de transformer » ce déficit déductible des revenus fonciers en majoration pour le calcul de sa plus-value immobilière. Ainsi, ces déficits viendront majorer le prix d’acquisition et donc réduire sa plus-value imposable.En pratique Le bailleur doit renoncer au report du déficit correspondant dans une note jointe à la déclaration d’IR de l’année de la vente ;et enlever, dans sa déclaration 2044 en page 4 ligne 450 ou 2044 SPE en page 6 ligne 650 le montant des déficits qu’il entent utiliser pour la § 260BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 270Cette option est à recommandée si le bailleur ne dispose pas de revenus fonciers pour imputer ce déficit ou s’il dépose de revenus mais est taxé à une tranche marginale inférieur à 30 % en effet dans ce cas, le gain sur la plus-value est égal à 19 % +17,2 % de prélèvements sociaux alors que le gain sur les revenus fonciers est égal à la TMI 30, 41 % + 17,2 % de prélèvements sociaux.Régime de défiscalisationL’investisseur qui veut conserver les avantages fiscaux qu’il a perçu, doit attendre le terme de son engagement de location avant de vendre son de location commence à courir le jour de la date de prise d’effet du premier bail. La durée est calculée de date à date. Les périodes de vacances locatives entre 2 locataires n’ont pas d’incidence sur le calcul de cette durée et ne rallonge pas sa Un bien acheté en VEFA est achevé en décembre 2013, et loué le 4 janvier 2014. Le bailleur a pris un engagement de 9 ans le bien doit être conservé jusqu’au 4 janvier l’investisseur vend son bien pendant son engagement initial de location les avantages qu’il a perçu l’année de la vente et les années antérieures, peuvent lui être repris par l’administration engagement de location après prorogation seul l’avantage fiscal perçu pendant la période de prorogation peuvent être remis en cause par l’administration sur la fortune immobilière IFILes contribuables doivent déclarer à l’IFI tous les biens qu’ils détiennent au 1er janvier de l’année d’imposition peu importe qu’ils vendent leurs biens en cours d’ Un contribuable vend un bien le 2 février 2021 lors de la déclaration d’IFI 2021 à déposer en juin 2021, il devra indiquer le de la déclaration d’IFI 2022 a déposer en juin 2022, le bien n’a plus à être déclaré à l’ d’habitationLes contribuables doivent payer la taxe d’habitation dès lors qu’ils vivent dans le bien au 1er janvier peu importe qu’ils déménagent ou vendent le bien en cours d’ foncièreLes contribuables doivent payer la taxe d’habitation dès lors qu’ils sont propriétaire d’un bien au 1er janvier peu importe qu’ils le vendent en cours d’ en pratique, le jour de la vente, l’acquéreur rembourse au vendeur une partie de la taxe foncière, au prorata des mois pendant lesquels l’acquéreur est propriétaire du bien. Ce règlement s’effectue hors la comptabilité du notaire, par chèque..BOI-IF-TFB-10-30, § 40Par exemple Un contribuable vend un bien le 1er septembre 2021 il est redevable de la taxe foncière pour toute l’année de 5 000 €. L’acquéreur rembourse au vendeur 4/12, correspondant aux mois de septembre, octobre, novembre et décembre, soit 1 666 €.En ConclusionLors de la vente du bien immobilier, votre Notaire aura la responsabilité d’établir la plus-value et d’appeler le paiement de son impôt. Cependant il est important de garder à l’esprit que vous aurez aussi des démarches à pas à vous faire accompagner si nécessaire car la vente d’un bien est aussi une période où l’on peut réorganiser et optimiser son patrimoine.

Taxefoncière et vente en cours d’annéeQuestion. « J’ai vendu début 2013 une maison et je reçois l’avis de taxe foncière. Je m’étonne de devoir encore payer cette taxe. Qui est À propos; Nos offres ; Contactez-nous; Me connecter (current) Tous les domaines Tous les domaines; Dernière minute. Actualités récentes Clients & fournisseurs. Actualité Clientèle E-commerce

Impôt sur le revenu Publié le 24/05/2017 à 1152 - Mis à jour le 31/01/2018 à 1154 L’imputation d’un déficit foncier charges supérieures aux loyers sur le revenu global n’est définitivement acquise qu’à condition de maintenir la location du bien jusqu’à la fin de la troisième année qui suit l’année de constatation du déficit. Explications. Si vous avez acheté votre bien à crédit ou avez réalisé des travaux de rénovation, il se peut que le total des charges déductibles de vos revenus fonciers dépasse le montant des loyers déclarés. Vous constatez alors, sur le formulaire 2044, un déficit foncier. Il sera déduit de votre revenu global, c’est-à-dire de tous vos revenus professionnels, financiers… Cela jusqu’à 10 700 euros par an. Et même 15 300 euros pour tout votre patrimoine de rapport si vous ayez investi dans le neuf en amortissement Perissol. En cas de location en cours d’année, la limitation de 10 700 euros ne subit pas de prorata. Mais elle englobe tous vos biens locatifs le déficit imputable résulte de la compensation de tous vos revenus fonciers et charges foncières de l’année pour l’ensemble de votre patrimoine immobilier locatif. La part du déficit supérieure à 10 700 euros est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. De même pour la part du déficit dû aux intérêts d’emprunts déductibles. En pratique, les recettes brutes sont diminuées en priorité des intérêts d’emprunt. Si le solde est positif, l’administration fiscale estime que le déficit provient entièrement des autres charges déductibles hors intérêts et peut donc être imputé sur le revenu global dans les limites précisées plus haut. A contrario, si ces intérêts dépassent les recettes, le déficit créé par le surplus d’intérêts ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Déductible pour le six années à venir De plus, si le déficit n’excède pas 10 700 euros, mais si votre revenu global est insuffisant pour l’absorber, l’excédent est déductible de vos revenus globaux des six années suivantes. Enfin, votre déficit foncier ne peut être imputé que sur des revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et non sur des revenus soumis à un taux forfaitaire. Cette déduction du revenu global n’est possible que si l’immeuble reste loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Une vente avant cette échéance peut entraîner une réintégration des déficits imputés, avec pénalités et intérêts de retard pour les trois années qui précèdent la vente ou la cessation de la location. Ainsi, si vous constatez un déficit au titre de 2017, vous devez louer le bien à ­l’origine du déficit jusqu’au 31 décembre 2020. Notez que si le bien est donné avec réserve d’usufruit et reste loué jusqu’à cette échéance, cette imputation n’est pas remise en cause. La vente ou l’arrêt de location d’un bien ayant donné lieu à un déficit imputable sur votre revenu global ou à une déduction au titre de l’amortissement d’un bien neuf doit être indiqué. Pour un bien immobilier en indivision, chaque indivisaire a droit à 10 700 euros de déficit, qu’il peut imputer sur son revenu global. Dans certaines conditions, les déficits peuvent être imputés sur le revenu global, sans limite de montant, pour l’achat d’une demeure historique ou des investissements de restauration dans le cadre de la loi Malraux.

Vouspourrez stopper les acomptes en cours d'année. Pour éviter de payer trop d'acomptes d'impôt et de prélèvements sociaux, vous pourrez demander à suspendre leur versement en cours d'année si vous cessez de percevoir des revenus fonciers. Cette demande devra être faite en ligne, depuis votre espace particulier sur le site des impôts

Principes généraux L’Administration a défini une formule de calcul destinée à déterminer les revenus fonciers ouvrant droit au CIMR. Pour appliquer cette formule, il y a lieu de déterminer dans un premier temps le revenu net foncier imposable, en tenant compte des modalités particulières de déduction des charges au titre de l’année 2018 ; d’exclure ensuite la fraction de ce revenu correspondant à des majorations pour rupture d’engagement ou pour régularisation de charges de copropriété non déductibles ; de proratiser enfin le résultat obtenu aux résultats bruts fonciers non exceptionnels sur le total des revenus bruts fonciers. Le montant obtenu correspond à la fraction du revenu net foncier imposable considérée comme non exceptionnelle et pouvant bénéficier du CIMR. Détermination du revenu net foncier imposable et modalités particulières de déduction des charges Les revenus fonciers réalisés au titre de l’année 2018 devront être déclarés dans les mêmes conditions que les années précédentes, à quelques exceptions près. Les propriétaires soumis au régime micro-foncier » déclareront comme à l’accoutumée un revenu brut auquel il sera appliqué un abattement de 30% représentatif des charges. Les propriétaires assujettis au régime réel d’imposition devront quant à eux déclarer leurs recettes brutes et leurs charges réelles. Un dispositif spécifique de déduction des charges foncières a toutefois été mis en place, consistant à appliquer des régimes spécifiques pour les catégories de charges suivantes Les charges dites récurrentes » ce sont celles dont le propriétaire-bailleur est redevable chaque année et sur l’échéance desquelles il ne peut en principe pas influer. Il s’agit des primes d’assurance, des provisions pour charges de copropriété, des impositions déductibles, des intérêts d’emprunt, des frais divers d’administration, et des dépenses supportées par un FPI au titre des frais de fonction et de gestion ; Les charges dites pilotables » il s’agit des dépenses de travaux pour lesquelles le propriétaire-bailleur peut moduler le calendrier de réalisation et l’année d’imputation. En principe, les charges de la propriété sont déduites intégralement du revenu brut foncier au titre de l’année de leur paiement par le contribuable, et ce quel que soit la période à laquelle elles se rattachent. Toutefois, à titre dérogatoire au titre des années 2018 et 2019, les charges récurrentes » ne pourront être déduites que si leur date d’échéance normale intervient en 2018, peu important l’année au cours de laquelle elles auront été payées. Il est à noter que les règles de droit commun année du paiement s’appliquent en revanche aux charges payées en 2018 mais afférentes à des dettes échues sur une autre année. En ce qui concerne les charges pilotables », les dépenses de travaux payées en 2018 sont intégralement déductibles au titre de 2018, conformément aux règles traditionnelles. Toutefois, au titre de l’année 2019, le montant des dépenses de travaux qui pourra être déduit sera égal non pas aux travaux payés en 2019 mais à la moyenne des travaux payés en 2018 et 2019. Des exceptions à cette règle de la moyenne ont été dégagées notamment travaux d’urgence, travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019, ou classé au titre des monuments historiques en 2019 Dans les immeubles en copropriété, les travaux intégrés aux provisions pour charges de copropriété, lorsqu’ils correspondent à des dépenses de travaux déductibles, subissent également un régime dérogatoire en 2018, on déduit intégralement les travaux intégrés aux provisions pour charges de copropriété payés en 2018 ; en 2019, on déduit intégralement les travaux intégrés aux provisions pour charges de copropriété payés en 2019 et 50% de ceux payés en 2018 ; en 2020, on déduit intégralement les travaux intégrés aux provisions pour charges de copropriété payés en 2020 moins 50% de ceux payés en 2019. Exclusion de la fraction de ce revenu correspondant à des majorations pour rupture d’engagement ou pour régularisation de charges de copropriété non déductibles Une fois le revenu net foncier imposable obtenu pour 2018, il y a lieu de déterminer la quote-part de ce revenu pouvant bénéficier du CIMR. Une fraction de ce revenu, d’office considérée comme exceptionnelle et donc insusceptible de bénéficier du CIMR, doit en premier lieu être exclue. Il s’agit de la fraction correspondant aux majorations applicables au revenu net foncier en cas de rupture d’engagements de location ou de conservation pris dans le cadre de dispositifs de défiscalisation immobilière ; aux régularisations effectuées au titre de l’année 2018 des provisions déduites par le propriétaire en 2017 et correspondant à des charges non déductibles. Détermination de la quote-part non exceptionnelle du résultat obtenu Un prorata doit enfin être appliqué au résultat obtenu afin d’en déterminer la quote-part considérée comme non exceptionnelle pouvant donc bénéficier du CIMR. La formule de calcul est la suivante Résultat obtenu x Résultats bruts fonciers non exceptionnels perçus en 2018 / Total des résultats bruts fonciers perçus en 2018 Les résultats bruts fonciers non exceptionnels perçus en 2018 correspondent aux recettes répondant aux conditions suivantes loyers ou fermages les autres sommes perçues n’ouvrent donc pas droit u CIMR pas-de-porte, subventions ANAH, etc. échues en 2018 les arriérés de loyers et les loyers anticipés perçus en 2018 ne sont donc pas pris en compte encaissées en 2018 les loyers ou fermages échus en 2018 mais non encore encaissés ne peuvent donc ouvrir droit au CIMR ne couvrant pas une période de location supérieure à 12 mois Le total des résultats bruts fonciers perçus en 2018 correspond quant à lui à l’intégralité des recettes perçues en 2018, par le bailleur lui-même ou même par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS. Il est à préciser qu’il s’agit d’une présentation rapide du dispositif et que de nombreux critères d’application du CIMR mériteraient d’être plus amplement détaillés. Chaque situation fiscale est particulière et doit faire l’objet d’une étude spécifique.

Sile logement que vous louez est situé dans un immeuble en copropriété, indiquez à la ligne 229 du 2044 (ou 230 du 2044-SPE) le montant des provisions que vous avez versées au syndic au cours de l’année d’imposition. (provisions pour versements de copropriété, provisions votées en assemblée, etc.)

^{Le traitement du déficit foncier quand on loue un bien vide est complexe et laisse la place à de nombreuses opportunités fiscales. Qui plus est, une nouvelle jurisprudence est venu changer la donne sur un point technique le délai de conservation obligatoire avant la cession du bien quand on bénéficie d’un déficit foncier. Une bonne nouvelle pour les investisseurs puisque la jurisprudence est venue à l’encontre des textes et laisse apparaître une nouvelle opportunité fiscale. Dans cet article, je vais vous exposer cette jurisprudence et me focaliser sur la question suivante combien de temps doit-on conserver le bien avant de le vendre si on a bénéficié d’un gain fiscal grâce à un déficit foncier ? Une problématique qui peut concerner n’importe quel loueur d’un bien vide Pinel ou non. Attention, je vais directement sur la partie technique. Si vous n’êtes pas familiarisé avec le déficit foncier, la façon dont il se conserve ou s’impute sur les revenus jusqu’à 10 700 € et le gain fiscal associé, je vous invite vivement à lire ce premier article en amont où j’ai expliqué en détail comment marche le déficit foncier et comment l’optimiser Déficit foncier sur un bien loué vide – exemples et stratégies pour optimiser le gain fiscal. Une fois ces notions maîtrisées, vous pourrez profiter et comprendre pleinement ce billet. Déficit foncier le vocabulaire à maîtriser pour comprendre la jurisprudence. Ne pas confondre imputation du déficit sur le revenu global et sur le revenu foncier et obligation de conservation du bien les points à retenir avant la jurisprudence un contribuable qui n’a pas conservé le bien 3 ans ne peut toujours pas imputer son déficit sur le revenu global mais peut le provisionner pour l’imputer sur un revenu foncier futur !Problématique le calcul des déficits est imposé, on ne choisit pas entre l’imputation sur le revenu global et sur le revenu foncier. Déficit foncier le vocabulaire à maîtriser pour comprendre la jurisprudence. Ne pas confondre imputation du déficit sur le revenu global et sur le revenu foncier. Pour bien comprendre l’imputation d’un déficit foncier sur un bien loué vide, il faut distinguer deux choses revenu global et revenu foncier. Pour la suite de l’article, ce point de vocabulaire est primordial, il ne faudra pas confondre revenu global » et revenu foncier ». 1 – L’imputation du déficit sur le revenu global. L’année où vous obtenez un déficit foncier donc quand les charges sont supérieures aux loyers, vous avez la possibilité de l’imputer sur vos autres sources de revenus salaires, revenus bancaires… dans la limite de 10 700 €. Ces autre sources de revenus sont appelées revenu global ». Exemple Mr Corrigetonimpôt loue un bien 2 000 € par an et a 20 700 € de charges. Son déficit foncier est de -18 700 €. Il va pouvoir imputer 10 700 € sur son revenu global la première impôt va donc diminuer de 10 700 * sa tranche marginale d’imposition TMI. L’imputation sur le revenu global est possible uniquement l’année où le déficit est créé hors intérêts d’emprunt. Pour le déficit issu des intérêts d’emprunts et celui au-delà des -10 700 €, il est provisionné pour les années futures. 2 – L’imputation du déficit sur le revenu foncier. Un déficit provisionné va se garder 10 ans. Il ne sera plus possible de l’utiliser sur le revenu global. Un déficit provisionné pourra s’imputer seulement sur un revenu foncier positif. Suite de l’exemple Mr Corrigetonimpôt a provisionné 8 000 € de déficit foncier. L’année suivante, son revenu foncier loyers – charges est de 0 €. Il ne pourra pas utiliser son déficit qui peut s’utiliser sur un revenu foncier positif seulement. L’année d’après son revenu foncier est de 5 000 €. Il pourra alors imputer son déficit provisionné sur son revenu foncier pour le faire passer à 0 € ! Restera alors un déficit provisionné de 3 000 € pour les années suivantes. Le fait d’utiliser un déficit sur un revenu foncier permet d’y gagner la tranche fiscale mais aussi les prélèvements sociaux! Le gain fiscal est meilleur qu’une imputation sur le revenu global mais arrive plus tardivement. Dans la suite de l’article, je distingue donc l’imputation sur le revenu global revenus autres que fonciers la première année du déficit de l’imputation sur les revenus fonciers imputation du déficit provisionné les années suivantes. Notez bien que le terme revenus fonciers » comprend l’ensemble des biens loués en vide. C’est important pour l’année de création du déficit si vous louez plusieurs biens; le déficit s’impute alors sur les revenus fonciers provenant des autres biens avant de s’imputer sur le revenu global. Exemple Mr Corrigetonimpôt loue un bien à Paris qui produit un déficit de – 10 000 € non utilisable sur le revenu global. En parallèle, le revenu foncier d’un bien loué à Marseille est de 8 000 €. Le déficit du bien de Paris va s’imputer sur le revenu foncier issu du bien loué à Marseille. Au final, le résultat foncier passe donc à 0 € et le déficit provisionné sera de 2 000 €. Déficit foncier et obligation de conservation du bien les points à retenir avant la jurisprudence. Le gain fiscal procuré par un déficit foncier peut rapidement atteindre plusieurs milliers d’euros voir le détail dans mon article initial sur le déficit. De fait, le fisc a émis une condition à respecter pour pouvoir utiliser un déficit foncier il faut conserver et louer le bien 3 ans. Cette phrase que l’on entend souvent lorsqu’on évoque un déficit foncier parait simple mais est en fait particulièrement technique. Soyons précis, c’est le BOI 30-20-20170901 qui codifie le déficit foncier et on peut y lire à l’alinéa 230 Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.» Si vous êtes attentif, vous avez noté l’importance du texte qui précise que cette condition de conservation concerne l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global ! Il faut louer le bien 3 ans pour éviter la remise en cause du déficit uniquement pour l’année où vous l’imputez sur le revenu global donc sur vos salaires, revenus bancaires ect… dans la limite de 10 700 €. Le fait d’utiliser un déficit provisionné sur le revenu foncier quelques années plus tard n’impose pas de délai de conservation. Une fois encore, deux exemples permettront d’être parfaitement limpide. Exemple Mr Corrigetonimpôt loue un bien. La première année, il a 1 000 € de loyers et 21 700 € de charges. Il obtient un déficit foncier de 20 700 €. Il impute alors 10 700 € sur ses salaires. Etant donné qu’il a imputé un déficit foncier sur son revenu global, il doit conserver le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit pour éviter un redressement fiscal et une remise en cause du déficit. Imaginons maintenant la suite pour l’année d’après. Mr Corrigetonimpôt a un déficit provisionné de 10 000 € qu’il n’a pas pu utiliser en année 1. En année 2, on va prétendre que son revenu foncier imposable est de 2 000 €. Mr Corrigetonimpôt peut alors utiliser son déficit reportable pour ramener le revenu foncier à 0 € impossible en revanche d’utiliser plus, un déficit reporté ne peut pas s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Il reste 8 000 € de déficit reportable et Mr a utilisé son déficit foncier sur un revenu foncier imposable. Mr Corrigetonimpot n’a aucune obligation de conserver le bien 3 ans à partir de l’imputation de ce déficit ! C’est une imputation sur le revenu foncier et non sur le revenu global ! C’est un point primordial L’obligation de conserver le bien 3 ans s’applique uniquement lorsqu’on impute un déficit sur le revenu global. Le fait d’utiliser un déficit provisionné n’engage à rien car il s’impute uniquement sur un revenu foncier. Cette condition des 3 ans concernent donc des gens qui veulent revendre à court terme mais qui ont en général peu ou pas d’autres biens loués. En présence de plusieurs biens, il est plus rare d’avoir une imputation du déficit sur le revenu global car le déficit s’impute d’abord sur les loyers des autres biens et donc sur un revenu foncier. Exemple Mme Corrigetonimpôt loue deux biens. Le premier produit 10 000 € de loyers et 4 000 de charges déductibles soit un revenu foncier de 6 000 €. Le second fait l’objet de beaucoup de travaux. Les loyers sont de 10 000 € avec des charges déductibles de 16 000 €. Le déficit sur le second bien est de 6 000 €. Le déficit foncier du second bien va s’imputer sur le revenu foncier imposable du premier bien. On a alors un revenu foncier imposable de 6 000 – 6 000 soit 0 €. Mr Corrigetonimpôt n’a pas eu à imputer son déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Il l’a imputé sur son revenu foncier. Il n’a alors aucune obligation de conserver le bien 3 ans. Une fois qu’on entre dans la technique, on s’aperçoit que cette obligation de conserver le bien 3 ans reste marginale et s’applique uniquement dans un cas l’année où on utilise le déficit sur le revenu global et non foncier ! Qui plus est, certaines conditions permettent aux contribuables de vendre avant 3 ans en évitant le redressement invalidité, licenciement et décès du partenaire de Pacs/mariage. Ce n’est pas tout la nouvelle jurisprudence vient encore alléger cette condition restrictive des 3 ans qui va devenir de moins en moins contraignante. Nouvelle jurisprudence un contribuable qui n’a pas conservé le bien 3 ans ne peut toujours pas imputer son déficit sur le revenu global mais peut le provisionner pour l’imputer sur un revenu foncier futur ! Je vous joins le jugement final en fin d’article. Pour la petite histoire que je simplifie rapidement, un contribuable a loué un bien qui a engendré un déficit de l’ordre de 50 000 €. De fait on a assisté à une imputation du déficit sur le revenu global de 10 700 € et le solde des déficits donc 39 300 € ont été provisionnés. Exemple Mr Corrigetonimpôt loue un bien. Il a 10 000 € de travaux et 60 000 € de charges. Son déficit est de 50 000 €. Il impute immédiatement 10 700 € sur ses autres revenus soit un gain fiscal de 10 700 * sa tranche d’imposition. Il conserve par ailleurs les 39 300 € pour les imputer dans le futur sur son revenu foncier soit un gain fiscal futur de 39 300 * TMI + 39 300 * prélèvements sociaux. Problème le contribuable est alors tenu de conserver le bien trois ans puisqu’il impute son déficit sur le revenu global. Hors, ce dernier a vendu le bien avant le délai. Le fisc arrive alors pour procéder au redressement et annuler le déficit de 50 000 €. Le contribuable a contesté et le dossier est passé par le tribunal administratif, la Cour administrative d’appel et enfin le Conseil d’Etat qui rend la décision finale. Le Conseil d’Etat a tranché de la manière suivante lorsque l’immeuble n’est plus mis en location dans la période des trois ans, […], les déficits indûment imputés sur le revenu global des trois années précédentes peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable . Formulé autrement si vous ne respectez pas le délai de 3 ans, vous ne pouvez pas imputer le déficit sur votre revenu global mais cela ne vous empêche pas de le provisionner pour l’imputer sur le revenu foncier. Finalisons l’exemple pour voir l’aubaine que cela représente ! Exemple Mr Corrigetonimpot n’a pas le droit d’imputer son déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 € car il ne conserve pas le bien 3 ans. Pour autant, le Conseil d’ Etat indique qu’il peut conserver son déficit de 50 000 € et le provisionner pour l’utiliser dans les années futures sur un revenu foncier positif. Mr Corrigetonimpôt est ravi. Non seulement il évite le redressement fiscal… mais en plus il aura à terme un gain fiscal de 50 000 * TMI + 50 000 * prélèvements sociaux ! Difficile d’y croire et pourtant…. Le conseil d’ Etat a tranché en ce sens. Reste à savoir si on peut se servir de cette opportunité dans le futur ou optimiser sa situation fiscalement via ce nouveau calcul. Problématique le calcul des déficits est imposé, on ne choisit pas entre l’imputation sur le revenu global et sur le revenu foncier. Vous l’avez compris, on a déjà très envie de voir son déficit imputé sur le revenu foncier plutôt que sur le revenu global. En effet, le fait de défalquer 10 700 €sur le revenu global permet de gagner seulement la TMI alors qu’une imputation d’un déficit sur le revenu foncier permet de gagner TMI + prélèvements sociaux. Exemple Mr Corrigetonimpôt est dans une tranche fiscale à 30%. Il a 10 000 € de déficit foncier. 1 Si son déficit s’impute sur le revenu global, son impôt diminue de 10 000 * 30% = 3 000 €. 2 Si son déficit s’impute sur le revenu foncier, son impôt diminue de 10 000 * 30% + = 4 720 €. Malheureusement, impossible de choisir. Le fisc applique automatiquement le déficit sur le revenu global dès qu’il en a l’occasion. Impossible d’y déroger. Alors comment utiliser » la jurisprudence pour provisionner un déficit plutôt que pour l’imputer sur un revenu global ? Malheureusement, je n’ai pas de solution. Le texte n’a pas été modifié. L’article 156 du CGI précise toujours qu’il faut conserver le bien 3 ans après une imputation du déficit sur le revenu global tout comme le bulletin officiel des finances publiques que j’ai mis en début d’article. La déclaration des revenus fonciers 2044 n’a pas changé. On doit toujours indiquer en ligne 460 la date de cession d’un immeuble qui permettra au fisc de savoir si on a tenu le délai de 3 ans ou non. De fait, le contribuable peut-il maintenant imputer un déficit sur le revenu global comme avant mais vendre le bien avant trois ans ? Concrètement, comme le texte n’est pas modifié on peut avoir les deux cas de figure suivants si vous imputez un déficit et vendez avant 3 ans 1 Le fisc ne fait rien et n’engage pas de rectification suite à la cession avant 3 ans. 2 Le fisc engage une procédure de rectification pour recalculer votre déficit en se basant sur les textes. Cela étant, il prendrait alors le risque de voir sa proposition rejetée comme elle l’a été sur la dernière jurisprudence. Dans ce cas, le contribuable y gagnerait encore plus fiscalement c’est un comble, il faut être contrôlé pour que l’imputation du déficit sur le revenu global se transforme en déficit reportable sur les revenus fonciers afin d’y gagner fiscalement. La seule contrepartie pour le fisc est que cette remise en cause est assimilée à une insuffisance de déclaration. Il y gagne alors par mois sur le gain fiscal remis en cause via l’imputation des 10 700 € sur le revenu global. Une bien maigre compensation pour le fisc par rapport au gain fiscal qu’aura le contribuable en transformant ce déficit sur le revenu global en déficit sur le revenu foncier. Cela n’engage que moi mais je vois mal le fisc engager une procédure de rectification à ce niveau. Pour autant, il en a toujours la possibilité et vous obligera alors à porter le dossier devant les tribunaux pour que vous puissiez espérer bénéficier du même traitement que la dernière jurisprudence. Malgré tout, cette jurisprudence permet quand même aux investisseurs concernés d’être particulièrement serein même en cas de cession avant 3 ans d’un bien ayant eu un déficit utilisé sur le revenu global. Soit le fisc ne fera rien, soit il émettra une proposition de rectification vous laissant une bonne chance d’avoir un gain fiscal majoré si vous contestez le redressement. Jugement n°400441 du 26 avril 2017 Partager la publication "Impôt et déficit foncier faut-il vraiment louer et garder le bien trois ans?" FacebookTwitterLinkedIn} Chargesdéductibles sur les revenus fonciers : - Frais liés aux dettes qui pèsent sur l’immeuble (intérêts, frais de dossier, honoraires de notaire) - Charges liées à des travaux (entretien et réparations) - Frais de gestion (rémunérations concierge, administrateur de biens, honoraires d’avocats) - Charges diverses. Les revenus fonciers et BIC sont concernés par le prélèvement à la source - AFPLes revenus issus de l'immobilier sont concernés par le prélèvement à la source via un système d'acompte. Voici tout ce que vous devez prélèvement à la source comporte de nombreuses subtilités en ce qui concerne les revenus générés par des biens immobiliers, qu'ils soient loués vides ou meublés. Décryptage avec Catherine Costa, directrice du pôle solutions patrimoniales chez Natixis Wealth sont les revenus concernés ?Dans le cas de l'immobilier, les revenus fonciers et les bénéfices industriels et commerciaux BIC sont concernés par le dispositif du prélèvement à la manière générale, entrent dans la catégorie des revenus fonciers l'ensemble des revenus générés par les biens immobiliers propriétés bâties et non bâties en France. Ces revenus doivent être perçus par une personne soumise à l'impôt sur le revenu IR ou via une société qui n'a pas opté pour l'impôt sur les sociétés IS, comme par exemple certaines sociétés civiles immobilières SCI. Les revenus distribués par les fonds de placements immobiliers dit OPCI-FPI qui correspondent aux loyers payés par des locataires dans des logements loués vides en font également partie. C'est aussi le cas des revenus locatifs perçus par le biais des SCPI sociétés civiles de placement immobilier.Les revenus tirés de meublés comme par exemple la location saisonnière via Airbnb sont quant à eux imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux BIC.En revanche, les plus-values immobilières par exemple après la revente d'un appartement font déjà l'objet d'un prélèvement forfaitaire chez les notaires avec des abattements spécifiques. Elles ne sont donc pas intégrées au mécanisme de prélèvement à la source sur les de l'imposition des revenus fonciersLes revenus fonciers ainsi que les BIC sont imposés au titre de l'impôt sur le revenu en appliquant le taux de prélèvement à la source, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux 17,2%.Par exemple, après application des divers abattements et déductions voir plus bas, un contribuable avec un taux de prélèvement à la source de 15% devra s'acquitter sur ses revenus fonciers imposables d'une ponction de 32,2% 15% + 17,2%.Le principe des acomptes à verserDans le cas des revenus fonciers, il ne s'agit pas stricto sensu d'un prélèvement à la source mais d'acomptes à verser. Quelle est la différence ? L'administration ne dispose pas, comme dans le cas d'un salaire versé par une entreprise, des données sur les revenus en temps réel. Elle estime donc vos revenus fonciers ou BIC actuels en fonction de la situation passée. Le fisc doit en effet attendre la déclaration de revenus du printemps pour connaître les revenus fonciers de l'année n-1. Auparavant, il doit se contenter des revenus déclarés en année de janvier à août, le fisc estime que vos revenus fonciers seront égaux à ceux que vous aviez déclarés pour l'année n-2. De septembre à décembre, ces "revenus" seront ajustés en fonction de votre déclaration portant sur l'année propriétaires peuvent choisir entre le versement d'un acompte mensuel le 15 de chaque mois de janvier à décembre ou un acompte trimestriel le 15 février puis le 15 mai, le 15 août et le 15 novembre de chaque année.Exemple Vous perceviez en moyenne 700 euros de revenus fonciers imposables par mois en 2017 puis 1000 euros par mois en moyenne en 2018. De janvier à août 2019, le fisc estimera que vos revenus fonciers imposables s'élèvent à 700 euros par mois, puis à 1000 euros de septembre à décembre abattements et charges déductiblesLe principe des abattements et charges déductibles ne changent pas avec le prélèvement à la source. Vous disposez toujours des mêmes options, qui dépendent du fait que le bien soit loué vide ou les biens loués vides Les propriétaires disposent de deux options. Par défaut, c'est le régime du "micro-foncier" qui s'applique, si les revenus fonciers ne dépassent pas euros pour le foyer. Un abattement automatique de 30% s'applique au revenu brut. "Revenu brut = montant des loyers encaissés - les charges incombant au locataire + montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires + les subventions et indemnités perçues", précise le fisc sur son les propriétaires qui perçoivent plus de euros ou ceux qui en font la demande, c'est le régime réel qui s'applique. C'est aussi le régime par défaut pour certains dispositifs de défiscalisation Besson ancien, Borloo neuf, Robien, …. Ici, on déduit des recettes totales l'intégralité des charges déductibles frais d'administration, charges de copropriété, intérêts d'emprunt, primes d'assurance, …. Afin d'éviter des effets d'optimisation fiscale, certaines règles spécifiques s'appliquent dans ce domaine pour 2019 voir plus bas.Pour les biens loués meublés Là encore, les propriétaires non professionnels ont le choix entre deux options. Par défaut, c'est le régime micro qui s'applique aux BIC jusqu'à euros de revenus de locations meublées par an. S'applique alors un abattement forfaitaire de 50% pour les loyers issus de meublés classiques comme Airbnb. Cet abattement monte à 71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d' propriétaires peuvent aussi opter pour le régime réel. C'est le même principe qui s'applique que dans le cas de la location vide. Vous déduisez de vos revenus vos charges réelles frais d'administration, charges de copropriété, intérêts d'emprunt, primes d'assurance, … et vous prenez en compte l'amortissement de l'achat du bien et des meubles. Afin d'éviter des effets d'optimisation fiscale, certaines règles spécifiques s'appliquent dans ce domaine pour 2019 voir plus bas.Que ce soit en meublé ou en location vide, les règles du déficit foncier lorsque les dépenses déductibles dépassent les revenus générés, qui peut être reporté sur les revenus dans certaines limites, ne changent pas sauf pour l'année de transition en 2019.Le calcul du montant des acomptesLe montant des acomptes va dépendre du régime choisi par le contribuable abattement forfaitaire ou régime réel, des revenus déclarés en année n-1 et n-2 voir plus haut et du choix entre un acompte mensuel ou trimestriel. Après abattement ou déductions au régime réel, vous connaissez le montant du revenu imposable. Ce dernier va servir de base à l'administration pour ensuite appliquer les impôts dus taux de prélèvement à la source moyen + prélèvements sociaux de 17,2% de manière trimestrielle ou Un propriétaire a déclaré pour l'année 2017 des revenus fonciers de euros pour un appartement loué vide. Ce dernier a choisi l'abattement forfaitaire de 30% régime du "micro-foncier", soit un revenu imposable de euros. Son taux de prélèvement à la source pour l'ensemble de ses revenus est de 12%. Avec les prélèvements obligatoires 17,2%, c'est donc un taux de 29,2% qui s'applique à ces revenus fonciers imposables. Il arrive donc à euros d'impôts sur l'année pour ses revenus fonciers. Ce contribuable a choisi des acomptes mensuels. Ces derniers seront donc de 170,33 euros euros divisé par douze mois. Mais ces acomptes seront recalculés pour tenir compte de l'évolution des revenus du foyer à partir de septembre. Lors de sa déclaration de revenus pour l'année 2018 transmise au fisc en mai ou juin 2019, ce propriétaire affiche en effet une progression de ses revenus fonciers à euros par an. Il applique toujours l'abattement forfaitaire de 30%, soit un revenu foncier imposable de euros. En supposant que le taux de prélèvement à la source reste inchangé 12%, le nouveau montant de l'acompte à verser à partir de septembre et jusqu'en août 2020 sera de 204,4 euros 8400 euros X 29,2% = 2452,8 euros, que l'on divise ensuite par 12. En résumé, pour ce contribuable, l'acompte à verser sera de 170,33 euros de janvier à août 2019 et de 204,4 euros de septembre à décembre 2019 et jusqu'en août 2020.Les acomptes lors d'une première mise en locationL'administration ne dispose pas en temps réel de vos revenus fonciers de l'année. Si vous commencez à percevoir pour la première fois des revenus fonciers en 2019, ces derniers ne seront déclarés à l'administration fiscale qu'en mai-juin 2020, à l'occasion de la déclaration de revenus pour l'année 2019. Le premier acompte à verser ne sera ainsi prélevé qu'à partir du 15 septembre d'éviter une régularisation trop douloureuse fin 2020, le contribuable a néanmoins la possibilité de demander à payer un acompte dès qu'il commence à percevoir des revenus fonciers. Il doit se rendre sur le site et fournir une estimation des revenus fonciers mais aussi salaires, etc. qu'il compte toucher entre le début de la mise en location par exemple le 20 mars et le 31 décembre de l'année concernée ici 2019. Le fisc va alors calculer un acompte et mettre en place son Un propriétaire commence à mettre en location un logement vide le 1er juin 2019. Il dégage euros de revenus fonciers de juin à décembre 2019. Il n'informe le fisc de ses revenus fonciers que lors de sa déclaration sur les revenus de 2019, c'est-à-dire en avril-juin 2020. Ainsi, il n'aura d'imposition sur les revenus fonciers qu’à partir de septembre 2020. Il choisit l'abattement de 30% avec le régime micro-foncier soit euros de revenus fonciers imposables. Ce contribuable a un taux de prélèvement à la source de 20%, soit un taux d'imposition global de 37,2% pour les revenus fonciers avec les prélèvements obligatoires de 17,2%. De septembre à décembre 2020, le contribuable devra payer l’imposition afférente aux revenus fonciers 2019. Cela s'ajoutera à l’acompte mensuel prélevé à compter de septembre 2020 pour les revenus fonciers de l'année en cours mais sur la base des revenus fonciers 2019, soit un montant de 108,5 euros 37,2% X euros = 1302 euros, divisé par douze mois. Pour autant, l’acompte mensuel ne correspondra pas à celui qui devrait être perçu dans la mesure où il est basé sur les revenus fonciers 2019 inférieurs de moitié à ceux de 2020. Sauf à demander une modulation de l’acompte, la régularisation ne sera effective en totalité qu’en septembre calendrier15 janvier 2019 premier acompte mensuel puis le 15 de chaque mois / versement de 60% de la réduction d'impôt s'il y a lieu par exemple dans le cadre d'un Pinel déjà en route depuis plusieurs années.15 février 2019 premier acompte trimestriel les autres acomptes trimestriels sont prélevés le 15 mai, le 15 août et le 15 novembre de chaque année.Mai-juin 2019 déclaration de revenus pour 2018Septembre 2019 solde de 40% de la réduction d'impôt dans le cadre d'un dispositif en route depuis plusieurs années ou 100% de ce dernier correspondant à la réduction d'impôt pour l'année 2018.15 septembre 2019 premiers acomptes à verser si nouvelle mise en location en 2018 / ajustement des acomptes en fonction de la déclaration de revenus 2018 si location datant d'au moins 2017Octobre – décembre 2019 régularisation de la situation, avec prélèvements supplémentaires si les acomptes n'étaient pas suffisants par changements de situationLe contribuable a toujours la possibilité de demander à l'administration d'ajuster son taux de prélèvement à la source sous certaines conditions si sa situation personnelle a évolué divorce, naissance, etc. ou s’il constate une forte hausse ou forte baisse des revenus globaux du foyer fiscal chômage, .... Néanmoins, ce taux ne peut pas être modulé pour anticiper une réduction d’impôt .Le contribuable peut également jouer sur la modulation de l’acompte. "Globalement, il sera plus facile qu'avant le prélèvement à la source de tenir compte des changements de situation", estime Catherine souhaite augmenter son acompte, le contribuable doit estimer ses revenus à la fois foncier mais aussi issus de ses salaires, etc. sur le site des impôts. Le fisc va alors calculer le nouveau montant de l'acompte pour les revenus fonciers qui s'appliquera dans un délai de deux ou trois contribuable peut également demander à réduire l'acompte versé sous certaines conditions. "Mais attention à ne pas se tromper de plus de 10% par rapport au montant que vous auriez dû payer car des pénalités s'appliquent dans ce cas", prévient Catherine il est possible de supprimer l'acompte dans certains cas, comme lorsqu'on cesse de percevoir des loyers après la revente d'un bien immobilier. Si vous êtes confrontés à de la vacance locative classique par exemple si vous ne parvenez pas à trouver de locataire ou lors de travaux, vous ne pourrez pas suspendre l'acompte. Vous pourrez seulement demander à le réductions d'impôt comme le PinelPour les réductions d'impôt Pinel, Censi-Bouvard, Scellier, Duflot, il existe toujours un décalage d'un an entre le fait qui enclenche la réduction ce qu'on appelle dans le jargon de Bercy le "fait générateur" et son versement. Et il convient de préciser que la réduction d'impôt n'est pas prise en compte pour calculer le taux du prélèvement à la rappel, une réduction d’impôt vous permet de réduire vos impôts d'un certain montant. Dans le cas où le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant de l’impôt, il ne peut y avoir de remboursement à la différence du crédit d’impôt sauf particularité de l’année 2018. Afin d'éviter que le contribuable n'avance trop de trésorerie aux impôts, certaines réductions d'impôts ainsi que certains crédits d'impôts, voir la liste ici vont bénéficier du versement d'un acompte de 60% en janvier. C'est le cas de l'ensemble des réductions d'impôt en faveur de l'investissement date de versement de la réduction d'impôt va dépendre de votre situation. Si vous touchez votre réduction d'impôt au titre des revenus N-2 déclarés en N-1, le fisc va considérer que vous toucherez le même montant l'année suivante. Il vous versera alors un acompte de 60% en janvier de l’année N puis le solde de 40% en septembre. En revanche, si vous venez de mettre en place un dispositif ouvrant droit à une réduction d'impôt en année N- 1, vous ne le déclarerez qu'en année N. Vous ne percevrez donc pas d’acompte en janvier de l’année N et recevez l'intégralité de la réduction d'impôt qu'en septembre de l'année N en une seule fois.Par ailleurs, si vous stoppez les dépenses liées à une réduction d’impôt en année N-1, le fisc vous versera quand même, en janvier de l'année N, une avance de 60% correspondant à la réduction d'impôt que vous touchiez jusque-là. Or, comme vous n'y avez plus droit, vous devrez par la suite rembourser cette avance lors de la liquidation de votre impôt à l'été N. Vous n'avez pas la possibilité de rembourser plus rapidement. "Il faudra donc faire attention à bien mettre de côté cet argent avant la régularisation", conseille Catherine 1 Un contribuable a investi dans un Pinel il y a plusieurs années. Ce dernier a généré une réduction d'impôt de euros en 2018 au titre des revenus 2017. Le fisc va donc lui verser en janvier 2019 une avance correspondant à 60% de sa réduction d'impôt annuelle. Soit euros 60% de euros. Le solde de euros lui sera versé en septembre 2 Un contribuable commence à investir en 2018 dans un Pinel qui va lui permettre d'obtenir une réduction d'impôt de euros pour cette année 2019. Le fisc ne sera au courant de cette situation qu'en mai-juin 2019 à l'occasion de la déclaration de revenus 2018. Le contribuable n'aura donc pas d'avance en janvier. Il recevra l'intégralité de sa réduction d'impôt de 5000 euros en septembre 3 La réduction d’impôt Pinel n'existe plus en 2018. Jusqu'ici, cela représentait euros par an. Le contribuable va tout de même recevoir son avance habituelle de 60% soit 3000 euros en janvier 2019. Lors de sa déclaration de revenus remplie en mai-juin 2019 pour ses revenus de 2018, il indiquera au fisc qu'il ne bénéficie plus de cet avantage fiscal. Les services des impôts reprendront alors le trop-plein perçu par le contribuable 3000 euros en septembre particularités pour l'année 2019Techniquement, l'impôt dû pour les revenus de 2018 hors revenus exceptionnels est effacé en 2019. Il aurait pu être intéressant, dans cette optique, de reporter certains paiements de travaux ou de dépenses pour "charger la barque" en d'éviter les optimisations fiscales trop importantes, le fisc a mis en place certains garde-fous sur la période 2018-2019. Ainsi, seules les charges déductibles effectivement dues en 2019 et payées en 2019 sont prises en compte pour 2019. Il n’y avait donc aucun intérêt par exemple, à reporter en 2019 le paiement de dettes 2018 charges de copropriété, intérêts d’emprunt car elles ne seront pas prises en compte pour diminuer le revenu foncier taxable les travaux réalisés en 2018 et/ou en 2019, il y a également certaines spécificités fiscales. Pour les travaux pilotés par le propriétaire, Le fisc prendra en compte la moyenne soit 50% des travaux réalisés en 2018 et en contrario, il n'y aura pas de lissage des travaux qui ne sont pas décidés directement par le propriétaire par exemple un ravalement de façade voté en copropriété. Dans ce cas, les travaux réalisés en 2019 seront intégralement déductibles lors de la déclaration de revenus de 2020."A partir de 2020, ces règles spécifiques ne s'appliqueront plus et nous aurons alors un retour aux règles classiques", indique Catherine Costa. lwPDg.